現在的房企，已經越來越不“專一”：恒大玩起了足球，又賣起了礦泉水；萬科擺出了“五菜一湯”，還說要做城市運營商；陽光城與宜華地產都擬進軍醫(yī)療行業(yè)；復星國際走得更遠，房地產開發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、服務業(yè)統(tǒng)統(tǒng)包攬……
在經歷了‘黃金十年’發(fā)展后，傳統(tǒng)地產行業(yè)利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業(yè)處于大洗牌的前夕。同時房地產的新時代卻蘊含著巨大的商機，跨界與整合是房企拓展藍海做增量，實現多元化經營拓展利潤的重要方式，其本質是“地產+X”，通過資源整合實現非地產業(yè)務的營運，最終實現戰(zhàn)略轉型獲取高效益回報。房企的跨界轉型，能否為地產業(yè)務錦上添花，最終得到投資者和消費者認可？
近期，陽光城與宜華地產分別發(fā)布公告稱，公司擬進軍醫(yī)療行業(yè)。此前，包括萬科、綠地、恒大、世茂等多家房企拋出或已經實施多元化發(fā)展計劃，以復星國際、綠地集團為代表的部分企業(yè)更初步完成戰(zhàn)略轉型。
多位業(yè)內人士向記者表示，隨著房地產開發(fā)規(guī)模見頂回落，通過多元化布局實現可持續(xù)發(fā)展是房地產企業(yè)的必經之路。
跨界經營成功帶來的財務上的優(yōu)勢確實存在。中南建設、棲霞建設等企業(yè)的跨界經營，幫助公司維持了相對較高的毛利水平。恒大、蘇寧環(huán)球等企業(yè)的跨界經營，更為公司下一步的發(fā)展，做好了戰(zhàn)略經營上的鋪墊。
不過，從第四屆價值地產年會組委會收集案例的情況看，目前除了恒大礦泉水、萬科的第五食堂以及世茂云服務的商業(yè)板塊等跨界經營能借助業(yè)主資源外，其他類型的跨業(yè)經營能否充分利用到小區(qū)業(yè)主資源還是個謎。
背景：行業(yè)見頂倒逼房企
“房地產將在未來幾年進入行業(yè)頂峰期，然后逐步回落，這是大多數地產商都能看到的趨勢，因此無論是出于持續(xù)性發(fā)展還是盈利壓力考慮，房企亟須拓展新的盈利空間?！鳖Ｐ胖鲁煽偨浝硌嘉母嬖V記者。
蘭德咨詢統(tǒng)計發(fā)現，到2017~2018年，房地產市場將從增量市場進入存量市場，銷售額將出現快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。
新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，隨著房地產增量時代的結束，房企依賴原有的發(fā)展模式將面臨巨大的瓶頸，要想獲得持續(xù)性增長，多元化幾乎是唯一的選擇。
“在經歷了‘黃金十年’發(fā)展后，傳統(tǒng)地產行業(yè)利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業(yè)處于大洗牌的前夕?！比R蒙國際首席運營官陳風楊告訴記者，同時，房地產的新時代卻蘊含著巨大的商機，跨界與整合是房企拓展藍海做增量，實現多元化經營拓展利潤的重要方式，其本質是“地產+X”，通過資源整合實現非地產業(yè)務的營運，最終實現戰(zhàn)略轉型獲取高效益回報。
現狀：多數房企未迎來收獲期
在這波來勢洶洶的“跨界潮”中，記者發(fā)現，少數房企非地產業(yè)務收入已經成為公司主要收入來源。
以復星國際為例，這家最初以地產作為主營業(yè)務的民營企業(yè)，如今已經發(fā)展成一家包括醫(yī)藥、房地產開發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、服務業(yè)及戰(zhàn)略投資領域的綜合型企業(yè)。2013年星國際實現營業(yè)總收入約510.16億元，其中地產業(yè)務平臺貢獻約113.61億元收入，僅占公司整體收入22%；在同期55.1億元凈利潤中，地產業(yè)務貢獻20.3億元的凈利潤，占比為38%。
綠地集團最新公布的數據也顯示，今年上半年公司實現業(yè)務經營收入1727億元，其中房地產主業(yè)實現預銷售金額為835億元，公司也逐漸轉型為涵蓋房地產、能源、金融等領域的綜合型企業(yè)。
不可否認的是，大多數剛開始多元化業(yè)務轉型的房企，非地產業(yè)務經營收入的貢獻依然微不足道，多數還處于虧損邊緣。以恒大地產為例，2013年報顯示，公司于去年10月31日以1.09億元收購礦泉水廠，亞冠決賽上首度推出恒大冰泉，去年11月、12月，礦泉水業(yè)務為恒大帶來2205萬元收入及1039萬元虧損。
“至今為止，我認為尚沒有一家房企真正地完成多元化轉型?！睔W陽捷告訴記者，萬科提出向城市服務商轉型，推出“五菜一湯”，甚至入股徽商銀行挖掘社區(qū)金融潛力，但這些業(yè)務在財務報表上并沒有提供明顯的收入貢獻，更不用說提供利潤。同樣的情況出現在恒大等企業(yè)身上，大多數朝著多元化轉型的房企并沒有找到理想的盈利模式。
“即便是如復星這種初步轉型成功的企業(yè)，它旗下的產業(yè)很多，但幾乎沒有一項是處于行業(yè)的龍頭地位。真正成功的綜合型企業(yè)如和記黃埔，它的多元化業(yè)務在各自領域都處于前列位置?！睔W陽捷認為。
優(yōu)勢：資金實力與客戶資源
盡管成功轉型的房地產企業(yè)仍屈指可數，但在多位業(yè)內人士看來，中國房地產商擁有雄厚的資本實力以及龐大的業(yè)主數量，是其實現多元化發(fā)展最有利的條件。
薛迥文認為，“在中國的實體經濟領域，房地產企業(yè)無疑是資金實力最雄厚的選手之一?！?/p>
“與其他行業(yè)不同的是，房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中積累了數量龐大的客戶，這些人未來很可能成為企業(yè)新業(yè)務的潛在消費者。”歐陽捷告訴記者，包括新城控股在內的大型地產商已經看到其中的機遇，紛紛通過收集業(yè)主數據，用大數據的思維進行分析，從而挖掘業(yè)主需求制定多元化計劃。
同時，多元化經營也有利于房企在地產供應過剩的時代提升企業(yè)競爭力。以恒大為例，公司不僅能通過為旗下樓盤提供恒大冰泉直飲水功能、音樂電影服務以及哈佛醫(yī)院的醫(yī)療服務提高產品附加值，同時“跨界”經營也能為恒大未來的住宅銷售帶來更多渠道。
記者了解到，復星集團更不斷嘗試將其地產業(yè)務與旗下各個業(yè)務板塊整合。據悉，復星國際在2012~2013年間收購了多家保險資產，使公司可用于投資的保險資金達到1144億元，資金成本極低的保險資金有利于為其地產業(yè)務提供低廉的融資渠道。此外，復星更推出“蜂巢城市”，通過打造出產城一體的新型社區(qū)，向社區(qū)內的業(yè)主提供復星核心產業(yè)、衍生產業(yè)及相關生活服務。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，布局一些與地產非相關的行業(yè)，有助于在房地產市場處于下行周期時為企業(yè)提供強大的現金流支持，協(xié)助企業(yè)在行業(yè)低谷時抵御寒冬并實現逆勢布局。
隱憂：營運能力不足
盡管前景美好，但在中國企業(yè)的發(fā)展史上，折戟于多元化擴張的企業(yè)數不勝數，房地產企業(yè)能否沖破魔咒仍是未知數。
事實上，房企多元化失敗的例子并不少見。早在2012年末，被譽為豪宅專家的星河灣以高姿態(tài)進軍高端白酒市場，但受到國家限制三公消費的影響，至今表現不溫不火。更早之前，包括新湖中寶、粵宏遠等一批中小型房企一窩蜂涌向礦產資源行業(yè)，最終落得遍地虧損的下場。
戴德梁行華中區(qū)董事總經理彭蔭喧向記者表示，不少地產企業(yè)以李嘉誠的長和系作為學習榜樣，但事實上，即便放眼全球，真正能實現從房地產向多元化完美轉型的企業(yè)少之又少，長和系的成功有它的特殊性，內地房企草率地進入自己不熟悉的行業(yè)很有可能落得一敗涂地的下場。
歐陽捷建議，內地房企要尋求多元化發(fā)展，最穩(wěn)妥的做法還是依托于地產業(yè)務實現相關多元化，比如說養(yǎng)老地產、工業(yè)地產、物業(yè)服務、地產金融等，在提高企業(yè)的管理與營運能力后再尋求非相關領域的發(fā)展。（每日經濟新聞）
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